KAMULAŞTIRMA VE ACELE KAMULAŞTIRMA

KAMULAŞTIRMA VE ACELE KAMULAŞTIRMA

GİRİŞ

Tüzel kişilerin en kapsamlısı ve en fazla yetkiyle donatılmış olanı şüphesiz devlettir. Devletin var olma sebebi ise toprakları üzerinde yaşayan insanların huzurlu ve güvenli bir şekilde yaşamasını sağlayacak hizmetleri yerine getirmektir. Devlet, bu görevleri yerine getirirken kendisine verilen veya idarenin kullanacağı üstün yetkilerine istinaden elinde bulundurduğu maddi kaynakları lüzumlu şekilde kullanmak için birtakım hukuk müesseselerinden faydalanmak zorundadır. Bu müesseselerden birisi de "kamulaştırma"dır.[1]

Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan, gayrimenkul malların, Devlet ve kamu tüzel kişilerince temellük edilmesi ve/veya üzerinde irtifak hakkı kurulması idari işlemidir. Kamulaştırma dayanağını Anayasa’mızın 46’ncı maddesinde bulur. İlgili maddede “Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.” demekle kamulaştırma işlemi Anayasal dayanak kazanmış ve buna istinaden 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile de kamulaştırma işleminin usul ve esasları tanzim edilmiştir.

Anayasa’nın 46’ncı maddesine paralel olarak 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 3’üncü maddesinde kamulaştırmanın şartları düzenlenmiş; buna göre kamulaştırma, idarelerin yapma mükellefiyetinde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için lüzumlu olan gayrimenkul malları, kaynaklar ve irtifak haklarını kapsamakta olup bunların bedelleri peşin veya kanunda belirtileceği şekilde eşit taksitlerle ödenmesi şeklinde temellük edilmesi şartlarına bağlanmıştır.

KAMU YARARI (AMME FAYDASI) KAVRAMI

Bu konuda öncelikle “kamu yararı” kavramına değinmek gerekir. İdarenin tüm faaliyetlerinin maksadını oluşturduğu gibi “kamu yararı” kamulaştırmanın da şartıdır. Ancak kamu yararı kavramı gerek anayasalarda gerekse kanunlarda sıkça kullanılmasına rağmen tam ve keskin bir tanımı yapılmış değildir.

Dar ve teknik anlamda kamu yararı, idare hukukunun uhdesindedir ve idari işlemlerin toplumun ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde, eşitlik ve tarafsızlık ilkeleri çerçevesinde yapılmasını, yani idari işlemin “maksat” unsurunu teşkil eder. Geniş manada kamu yararında ise, kişisel fayda ile kamunun faydası arasında bir tercih yapılırken ya nicelik açısından faydalar arası bir tercih yapılacak (çoğunluğun faydası karşılığında azınlığın faydasının feda edilmesi) ya da nitelik dikkate alınarak (azınlığın çok önemli faydasının çoğunluğun az önemli faydasına tercih edilmesi) bir işlem tesis edilecektir.[2]

Bu açıklamalarla birlikte kamu yararı kısaca, toplumda bireysel ve kollektif menfaatler arasında kurulabilen denge olarak tanımlanabilir.[3] İdarenin tüm diğer faaliyetlerinin maksat unsurunu oluşturan “kamu yararı”, kamulaştırmanın hem sebep hem de maksat unsurunu oluşturur, başka bir deyişle hukuki niteliği itibariyle bir idari işlem olan kamulaştırmada “sebep” ve “maksat” unsurları aynıdır ve bu da kamu yararıdır.

Kamulaştırma işleminde maksat, kamulaştırılan gayrimenkulü bir kamu hizmetinin yürütülmesinde kullanarak kamu yararını tesis etmektir. Dolayısıyla kamulaştırmada “sebep” ve “maksat” unsurları iç içe girmiş durumdadır. Bu haliyle “kamu yararı” kamulaştırma idari işleminin olmazsa olmaz şartıdır.[4]

KAMULAŞTIRMA (İSTİMLAK) USULÜNÜN AŞAMALARI

İDARİ AŞAMA

Kamulaştırma İçin Yeterli Ödeneğin Temin Edilmesi (KK Madde 3)

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 3’üncü maddesinin son fıkrasında “idarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanılamaz” denerek kamulaştırma işlemine başlamanın ön şartı olarak “yeterli ödeneğin temin edilmesi” düzenlenmiştir.

Aynı zamanda 3’üncü maddenin ilk fıkrasında kamulaştırılması kararlaştırılan gayrimenkullerin “bedellerini nakden ve peşin olarak veya aşağıda belirtilen hallerde eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırma yapabilirler” demekle idarenin veya kamu tüzel kişisinin kamulaştırma yapılacak gayrimenkulün bedelini peşin ödemesi esas kabul edilmiş belli hallerde ise kamulaştırmanın eşit taksitlerle de yapılacağını düzenlemiştir.

Taksitle ödenecek durumlarda peşin olarak ödenecek bedelin temin edilmesi ve bütçede karşılığının öngörülmüş olması lazımdır. Yıllara sâri diğer taksit ödemelerinin de bütçeye ilişkin usul ve esaslar dairesinde karşılığının temin edilmesi gereklidir.[5]

Kamu Yararı Kararı Alınması (Madde 5)

İdare, yeterli ödeneği temin ettikten sonra kamu yararı kararı almalıdır. Kamu yararı kararı, idarenin kamu hizmetini haiz belli bir işin yapılmasında kamu yararının olduğuna dair aldığı bir karardır. Kamu yararı kararı, adeta idareye bir gayrimenkulü iktisap etmesi için verilen bir izin mahiyetindedir.[6] Kamulaştırmadan evvel bu kararın alınması zaruridir.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 5’inci maddesinde kamu yararı kararı alabilecek merciler kamu idareleri, kamu kurumları ve özel kişiler lehine yapılacak kamulaştırmalar için ayrı ayrı düzenlenmiştir. Maddede sayılan mercilerce alınan kamu yararı kararının aynı kanunun 6’ncı maddesinde sayılan mercilerce de onaylanması gerekmektedir. Ancak Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez. Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.

Kamulaştırılacak Gayrimenkulün Tespiti ve İdarî Şerh Konulması (Madde 7)

Kamu yararı kararının alınmasından sonraki aşama kamulaştırılacak gayrimenkulün tespitidir. Kanun’un 7’nci maddesine göre kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma yapılacak gayrimenkul malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan gayrimenkul malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir. Tespit edilen gayrimenkul için idare, “kamulaştırma kararı” alır.

İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu gayrimenkul malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren 6 ay içerisinde Kanun’un 10’uncu maddesine göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince re’sen sicilden silinir.[7]

Satın Alma Usulü (Kamulaştırma Kanunu Madde 8)

İdare kamulaştırma kararı alındıktan ve bu durum tapuda şerh olunduktan sonra ilk başta satın alma usulünü uygulamalıdır. Kamulaştırmayı yapacak olan idare, kanundaki esaslara göre, gayrimenkul malın tahmini bedelini[8] tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az 3 kişiden müteşekkil bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonu görevlendirir. [9] Ayrıca idare, takdir edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek üzere yine aynı nicelikte bir uzlaşma komisyonu görevlendirir.

Ardından idare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan gayrimenkul malın bedelinin peşin veya bu Kanunun 3’üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılıyor ise, bu fıkradaki usullere göre taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.

Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde, kamulaştırmaya konu gayrimenkul malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu gayrimenkul malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.

İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç 45 gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.

Bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz. Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde bu Kanunun 10’uncu maddesine göre işlem yapılır.

ADLÎ AŞAMA

İdari aşamanın sonunda malik kamulaştırılacak gayrimenkulün idareye devri için tapuda ferağ verirse kamulaştırılma işlemi tamamlanmış olur ve gayrimenkulün mülkiyeti idareye geçer. Fakat malikin ferağ vermemesi durumunda kamulaştırma işlemi adli süreç sonunda mahkeme kararıyla yapılır. Bu aşamada artık kamulaştırılma işlemi asliye hukuk mahkemelerinde görüleceğinden adli aşama olarak nitelendirilecektir.[10]

Kamulaştırma Bedelinin Mahkemece Tespiti ve Gayrimenkul Malın İdare Adına Tescili (Kamulaştırma Kanunu Madde 10)

Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, topladığı bilgi ve belgelerle yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek gayrimenkul malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister.

Mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada hâkim, gayrimenkul malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşması halinde hâkim, taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder; tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hâkim, en geç 10 gün içinde keşif ve 30 gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda gayrimenkul malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır.

Tarafların tekrardan bedelde anlaşamamaları halinde gerektiğinde hâkim tarafından 15 gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir ve hâkim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder.

Tarafların anlaşması halinde kamulaştırma bedeli olarak anlaşılan miktar peşin ve nakit olarak, hak sahibi adına bankaya yatırılır. Tarafların anlaşamaması halinde hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye 15 gün süre verilir. Taksitle kamulaştırma yapılmış ise ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, hak sahibi tespit edilememiş ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere 10’uncu maddeye göre mahkemece yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye 15 gün süre verilir.

Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir. İdarece, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir.

Tescil hükmü kesin olup tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır. İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen kamulaştırma bedeli, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az olması durumunda aradaki fark ilgilisinden talep edilir. İdare tarafından hak sahibi adına yapılan ödeme tarihi ile geri ödemeye ilişkin yazının ilgilisine tebliğ edildiği tarih arasındaki süre için faiz alınmaz.

Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın 4 ay içinde sonuçlandırılmaması halinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir. Kamulaştırılması yapılan taşınmaz mal, tahsis edildiği kamu hizmeti itibariyle sicile kaydı gerekmeyen bir niteliğe dönüşmüş ise, istek halinde mahkemece sicil kaydının terkinine karar verilir.[11]

Kamulaştırmaya konu gayrimenkul malın maliki tarafından 30 gün içerisinde kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde mahkemece, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır.

Malik Tarafından İdari Yargıda Dava Hakkı (Madde 10-14)

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 14’üncü maddesine göre, kamulaştırmaya konu gayrimenkulün maliki tarafından Kanun’un 10’uncu maddesine göre yapılan tebligat gününden veya usulüne uygun olarak yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açılabilir. Bu durumda malikin yapacağı harekete göre iki ayrı seçenek vardır. Malik eğer idari yargıda kamulaştırma işleminin iptali için dava açmazsa 10’uncu maddeye göre asliye hukuk mahkemesinde yapılan muhakeme sürecine devam edilir.

Malik tarafından idari yargıda kamulaştırma işleminin iptali için dava açılması takdirinde yine iki seçenek ortaya çıkacaktır. Burada idari yargı organı yürütmeyi durdurma kararı verilmez ise 10’uncu maddeye göre asliye hukuk mahkemesinde yapılan muhakeme sürecine devam edilir ancak yürütmeyi durdurma kararı verilmesi durumunda asliye hukuk mahkemesi idari yargının kararını bekletici mesele yapmak durumundadır.

Esasa ilişkin ise idari yargı tarafından iptal veya ret kararına göre yine iki seçenek ortaya çıkacaktır. Burada idari yargının ret kararı vermesi durumunda 10’uncu maddeye göre asliye hukuk mahkemesinde yapılan muhakeme sürecine devam edilecektir. Fakat malik tarafından yapılan başvuru neticesinde iptal kararı verilmesi durumunda, asliye hukuk mahkemesi de tespit ve tescil davasının reddine karar verir ve kamulaştırma süreci son bulur.

İDARİ VE ADLİ AŞAMANIN TAMAMLANMASININ SONUÇLARI

Hakların kullanılması ve borçların yerine getirilmesi bakımından kamulaştırma işlemi, mal sahibi için 2942 sayılı Kanun’un 10’uncu maddesi uyarınca mahkemece verilen tescil kararı ile olur.

Mahkemece verilen tescil kararı tarihinden itibaren taşınmaz mal sahibinin, kamulaştırılması kararlaştırılan gayrimenkul malda yeni inşaat veya ekim yapmak veya mevcut inşaatta esaslı değişiklikler meydana getirmek gibi kullanma hakları kalkar. Bundan sonra yapılanların değeri dikkate alınmaz.

KAMULAŞTIRMA SONRASI

İdarenin Tek Taraflı Vazgeçmesi

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 21’inci maddesinde “İdare kamulaştırmanın her safhasında kamulaştırma kararı veren ve onaylayan yetkili merciin kararı ile kamulaştırmadan tek taraflı olarak kısmen veya tamamen vazgeçebilir. Şu kadar ki, dava sırasında vazgeçme halinde dava giderleri ile harç, harcanan emek ve işin önemi gözetilerek mahkemece maktuen takdir olunacak avukatlık ücreti idareye yükletilir.” denmekle idarenin kamulaştırmanın her safhasında tek taraflı olarak kamulaştırmadan vazgeçebileceği düzenlenmiştir.

Tarafların Anlaşmasıyla Vazgeçme ve Devir

Kamulaştırmanın kesinleşmesinden sonra taşınmaz malların kamulaştırma amacına veya kamu yararına yönelik herhangi bir ihtiyaca tahsisi lüzumu kalmaması halinde, keyfiyet idarece mal sahibi veya mirasçılarına duyurulur. Bu duyurma üzerine mal sahibi veya mirasçıları, kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte üç ay içinde ödeyerek taşınmaz malı geri alabilir. İade işleminin kamulaştırmanın ve bedelinin kesinleşmesinden sonra bir yıl içinde gerçekleşmesi hâlinde kamulaştırma bedelinin faizi alınmaz.

Bu madde hükümlerine göre taşınmaz malı geri almayı kabul etmeyen mal sahibi veya mirasçılarının 23’üncü maddeye göre geri alma hakları da düşer. Bu madde hükümleri, kamulaştırmanın kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl geçmiş olması hâlinde uygulanmaz.

Ancak, kamulaştırılan taşınmaz mala kamulaştırmayı yapan idare dışında başka bir idare, kamulaştırma yoluyla gerçekleştirebileceği bir kamu hizmeti amacıyla istekli olduğu takdirde, yukarıdaki fıkra hükmü uygulanmayarak bu Kanunun 30 uncu veya 1050 sayılı Muhasebe-i Umumiye Kanununun 23’üncü maddesine göre işlem yapılır.

1050 sayılı Kanun’un 23’üncü maddesine göre; “Devlete ait bilumum gayrimenkul emval, tapu idaresince Hazine namına tescil ve Maliye Vekaleti tarafından idare olunur. Bunlardan bir daireye tahsisi icap edenler o daireye, istimal olundukları müddetçe bila icar verilebilir.”

Ancak, 1050 sayılı Kanun, 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu’nun 81/a maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır. Anılan Kanun’un Geçici 9’uncu maddesine göre; “Diğer kanunlarla 1050 sayılı Muhasebe-i Umumiye Kanunu’na yapılan atıflar bu Kanuna yapılmış sayılır.” Bu durumda 1050 sayılı Kanun’un 23’üncü maddesinde yer alan hükmün karşılığını bu kanunda aramak gerekir.[12]

İlgili Kanun’un 47’nci maddesine göre: “Kamu idareleri, kanunlarında veya Cumhurbaşkanlığı kararnamelerinde belirtilen kamu hizmetlerini yerine getirebilmek için mülkiyetlerindeki taşınmazlarla Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri, birbirlerine ve köy tüzel kişiliklerine bedelsiz olarak tahsis edebilirler. Tahsis edilen taşınmaz, amaç dışı kullanılamaz.

Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlarla Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri tahsis etmeye, kamu ihtiyaçları için gerekli olmayanların tahsisini kaldırmaya Çevre ve Şehircilik Bakanlığı; diğer taşınmazları tahsis etmeye ve tahsisini kaldırmaya ise maliki kamu idaresi yetkilidir.”

Buna göre kamulaştırılan gayrimenkul mala kamulaştırmayı yapan idare dışında, kamulaştırma yoluyla gerçekleştirebileceği bir kamu hizmeti amacıyla istekli başka bir idare olursa, 5018 sayılı Kanun’un 47’nci maddesine göre işlem yapılacaktır.[13]

Mal Sahibinin Geri Alma Hakkı

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun “Mal sahibinin geri alma hakkı” başlıklı 23’üncü maddesinde gayrimenkulü kamulaştırılan malikin, kamulaştırma işleminden sonra gayrimenkulünü idareden geri alma şartları sıralanmıştır. Buna göre kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde kamulaştırmayı yapan idarece veya devir veya tahsis yapılan idarece;

Kamulaştırma ve devir amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz,
Kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa,

mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir. Doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer.

KAMUYA AİT GAYRİMENKULÜN BAŞKA BİR İDARE TARAFINDAN DEVRALINMASI

2942 sayılı Kanun’un 30’uncu maddesine göre; kamu tüzelkişilerinin ve kurumlarının sahip oldukları taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakları diğer bir kamu tüzelkişisi veya kurumu tarafından kamulaştırılamaz.

Taşınmaz mala; kaynak veya irtifak hakkına ihtiyacı olan idare, 8’inci madde uyarınca bedeli tespit eder. Bu bedel esas alınarak ödeyeceği bedeli de belirterek mal sahibi idareye yazılı olarak başvurur. Mal sahibi idare devire muvafakat etmez veya altmış gün içinde cevap vermez ise anlaşmazlık, alıcı idarenin başvurusu üzerine Danıştay ilgili idari dairesince incelenerek iki ay içinde kesin karara bağlanır.

Taraflar bedelde anlaşamadıkları takdirde; alıcı idare, devirde anlaşma tarihinden veya Danıştay kararının tebliği tarihinden itibaren otuz gün içinde, 10’uncu maddede yazılı usule göre mahkemeye başvurarak, kamulaştırma bedelinin tespitini ister.

TRAMPA YOLUYLA KAMULAŞTIRMA

2942 sayılı Kanun’un 26’ncı maddesine göre; mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan gayrimenkul mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir. Gayrimenkul mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği gayrimenkul malın kıymeti, kamulaştırma bedelinin %120’sini aşamaz.

Trampa yolu ile kamulaştırma süreci yalnızca -yukarıda bahsedilmiş olan- idari aşamadan oluşmaktadır. Trampa yolu ile kamulaştırma, kamulaştırmanın kural olarak nakden ödenmesine alternatif bir yol olarak getirilmiştir.

Trampa yolu ile kamulaştırma idari aşamanın soncunda tamamlandığından, adli aşamaya geçilmemektedir. Ancak gayrimenkul mal sahibi trampa usulünü kabul etmediği takdirde trampa yolu ile kamulaştırma gerçekleşmeyeceğinden bu durumda adli aşamaya geçilerek kamulaştırma sürecine devam edilecektir.[14]

ŞARTLARI

Trampanın Mal Sahibi Tarafından Kabul Edilmesi

Trampa yolu ile kamulaştırma yapılabilmesi için kanunun 26’ncı maddesinde belirtildiği üzere kamulaştırılacak gayrimenkul mal sahibinin bu konuda rıza göstermesi gerekmektedir. İdare kamu gücünü kullanarak tek yanlı iradesi ile mal sahibini trampa yolu ile kamulaştırmaya zorlayamamaktadır. Böylelikle idare ile mal sahibi anlaştıktan sonra, kamulaştırma bedelini mal sahibine nakden değil, kendine ait gayrimenkulü trampa ederek ödemektedir.

Trampa Konusu Gayrimenkulün Kamu Hizmetine Tahsis Edilmemiş Olması

Kanun düzenlemesinde açık bir şekilde idarenin trampa konusu gayrimenkul malının kamu hizmetine tahsis edilmemiş olması gerektiği yer almaktadır. Bu sebeple kamu hizmetine tahsis edilen idareye ait gayrimenkul mallar ve idarenin menkul malları trampa ile kamulaştırmaya konu edilememektedir.

Trampa Konusu Gayrimenkulün Bedel Tespiti ve Bu Bedelin Kamulaştırma Bedelinin %120’sini Aşmaması

Bu madde emredici bir hüküm olduğundan idareye takdir hakkı bırakılmadığı açıktır. Böylelikle idarenin vereceği gayrimenkul malın değeri ile kamulaştırma bedeli arasındaki farkın %20’den fazla olmaması gerekmektedir.

Aynı madde düzenlemesinde kamulaştırma bedelinin, idarenin vereceği gayrimenkul mal kıymetinden ne kadar fazla olması gerektiğine yönelik bir belirleme yapılmamıştır. Bu nedenle kamulaştırma bedeli ile idarenin gayrimenkul bedeli arasındaki farkın %20’den fazla olması mümkün olabilmektedir.[15]

Trampa Konusu Gayrimenkul Bedelleri Arasındaki Farkın Ödenmesi

Gayrimenkul mal bedelleri arasındaki farkın taraflarca nakit olarak karşılanması gerektiği düzenlenmiştir. Bu doğrultuda kamulaştırma bedeli, idarenin vereceği gayrimenkul malın kıymetine göre daha fazla ise bu durumda farkın idare tarafından ödenmesi gerekmektedir. Tam tersi durumda ise, gayrimenkul mal sahibinin bedel farkını idareye ödemesi gerekmektedir. Eğer bedeller arasındaki fark ödenmez ise kamulaştırma işlemi gerçekleşmeyecektir.[16]

ACELE KAMULAŞTIRMA

Acele kamulaştırma usulü idareye kamulaştırma işlemlerinin neticelenmesini beklemeden kamulaştırılan gayrimenkule el koyma imkânı tanıyan olağanüstü bir kamulaştırma usulüdür. Bu usulde özellikle acelelik kararı üzerine yapılan acele kamulaştırma işlemlerinde, üstün bir kamu yararı aranmaktadır. [17]

Acele kamulaştırmada, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin talebi ile Mahkemece yedi gün içinde o gayrimenkul malın kanunda belirtilen usule göre bilirkişilerce tespit edilecek kıymeti idare tarafından mal sahibi adına bankaya yatırılarak o gayrimenkul mala el konulabilir.

Acele kamulaştırma usulü, olağan kamulaştırmada malik lehine getirilen usule ilişkin güvenceleri bertaraf etmemekte; yalnızca bu usullerin işletilmesinden önce idareye, kamulaştırılacak gayrimenkule el koyma imkânı tanımaktadır. Gayrimenkule el konulduktan sonra idare tarafından öncelikle satın alma yolunun işletilmesi, bunun mümkün olamaması durumunda ise Asliye Hukuk Mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açılması gerekmektedir. Kamulaştırılmasına karar verilen gayrimenkule acele olarak ihtiyaç duyulması halinde, 2942 sayılı Kanun’un 27’nci maddesi uyarınca kamulaştırma acele usulle yapılmaktadır.[18]

2942 sayılı Kanun'un 27’nci maddesinde, 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya acilliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın 10’uncu madde esasları dairesinde ve 15’inci madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına 10’uncu maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir, denmektedir.

Danıştay, acele kamulaştırmaya ilişkin kararlarında, bu yöntemin, acele ve istisnai olarak başvurulabilecek bir yöntem olduğunu ifade etmekte; buna göre, Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu’nun icrasında yurt savunması ihtiyacı veya özel kanunlarda öngörülen olağanüstü durumlarda lüzumlu olması halleri haricinde, aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar verilebilmesi için de aceleliğin her somut hadisede ortaya konulması, acele kamulaştırmanın kamu yararı ve kamu düzenine dair olması gerektiği ifade edilmekte ve bu şartların varlığı her somut olayda aramaktadır.[19]

Aynı zamanda Danıştay acele kamulaştırma işlemlerini değerlendirirken; kamu yararının karşılanması zorunluluğunun özel mülkiyet hakkından üstün tutulması[20], genel kamulaştırmayla sağlanan kamu yararından farklı bir yönünün bulunması, yalnızca yasal prosedürün uzun sürmesi nedeniyle acele kamulaştırma yapılamayacağı[21], sadece ekonomik yarar cihetinden irdelenmemesi[22] hususlarına değinerek acele kamulaştırmanın olağan kamulaştırma işleminden farkı olması ve acele kamulaştırmanın olağan kamulaştırmaya kıyasla çok daha fazla kamu yararını içermesi gerektiğini belirtmiştir.[23]

Netice itibariyle acele kamulaştırmalarda Danıştay olağan kamulaştırma şartlarından çok daha üst seviyelerde kamu yararı aramakta, adeta kamu yararı değil kamu zarureti şartlarının bulunması gerektiğini kararlarında ifade etmektedir. Ancak yakın dönem kararlarında Danıştay bu görüşünden kısmen de olsa uzaklaşmakta ve standartlarını bir nebze olsa düşürse de yine acele kamulaştırma işlemi yapılması için çok yüksek bir kamu yararının bulunması gerektiği açıktır.[24]

NETİCE

Anayasa Mahkemesinin 14.12.2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Hakan Bilal KUTLUALP[25] başvurusuyla gündemde yer bulan “kamulaştırma-acele kamulaştırma ve mülkiyet hakkı” ilişkisi, hukukçular ve vatandaşlar tarafından tekrardan tartışılmaya başlamıştır.

Hukuk devletinde idare tüm fiil ve işlemlerinde “kamu yararı” kavramı ile sınırlıdır. Buna göre idare, hiçbir işleminde kamu yararı hilafına -özellikle kamulaştırma ve acele kamulaştırmada- hareket edemez. Aynı zamanda, kamu yararı dışında idareyi kamulaştırma kapsamında sınırlayan bir diğer faktör ise Anayasa’nın 35’inci maddesinde düzenlenen mülkiyet hakkıdır. Bu maddenin ikinci fıkrasına göre idare mülkiyet hakkına ancak kanuna dayalı olarak, müdahaleye ilişkin erişilebilir ve öngörülebilir kurallar bulundurarak müdahale edebilir.

Türk hukukunda kamulaştırmaya ilişkin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda kamulaştırma işlemlerinin bütün aşamaları kademe kademe gösterilmiş, bu manada Anayasa’da aranan mülkiyet hakkının sınırlandırılmasında kanunilik şartı gerçekleştirilmiştir. İdarenin bu yetkilerini kurallara uyup uymadığını denetlemek görevi ise Türk yargısına düşmektedir.

Bu kapsamda idarenin kamulaştırma işleminde izleyeceği yolları, bu yolları işletirken uyması gerek kavram ve şartları, trampa yoluyla ve acele kamulaştırma gibi alternatif kamulaştırma yollarını detaydan uzak ve anlaşılır bir şekilde her kesime aktarmak görevi de biz hukukçulara düşmektedir.

[1] Göven, Yusuf, Kamulaştırma İşlemlerinde “Kamu Yararı”, Dumlupınar Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, Sayı 1, Ocak 1999.

[2] Göven, Yusuf, a.g.e./YILDIRIM, Turan, İdare Hukuku, sf. 392 vd., On İki Levha Yayınları, İstanbul 2018.

[3] Yıldırım, Turan, a.g.e., sf. 392 vd.

[4] Göven, Yusuf, a.g.e.

[5] Yıldırım, Turan, a.g.e., sf. 602 vd.

[6] Gözler, Kemal, İdare Hukuku Dersleri, sf. 723 vd., Ekin Basım Yayın, Bursa 2015.

[7] Kamulaştırma Kanunu madde 7/3

[8] “Kamulaştırma bedelinin tespitinde Anayasa hükmüne göre, kamulaştırılan taşınmazın gerçek karşılığının taşınmaz malikine ödenmesi gerektiği belirtilmektedir. Kamulaştırma Kanunu'nda ise, kamulaştırma bedelinin hangi tarih esas alınarak hesaplanması ile ilgili olarak açık bir hüküm bulunmamaktadır. Yargıtay uygulamasında, kamulaştırma bedelinin tespiti için dava tarihinin esas alınması yönünde içtihat birliği söz konusudur. Ne var ki, Yargıtay kararlarında, neden dava tarihinin esas alındığı konusunda bir açıklama ve gerekçe de bulunmamaktadır.” (Anayasa Mahkemesi 2022/83 Esas, 2023/69 Karar)

[9] Kamulaştırma Kanunu madde 8/1-2

[10] Gözler, Kemal, a.g.e., 726 vd.

[11] “Anayasa Mahkemesi 1. Bölümünün 19.12.2013 tarih ve 2013/817 sayılı kararında, kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davada uzun süren bir yargılama sonunda, dava tarihi itibarıyla belirlenen bedele hükmedilmesinin Anayasanın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiği kabul edilerek mal sahibine tazminat ödenmesi gerektiği belirtilmiştir.

Yasa koyucu da bu hak ihlalini dikkate alarak, 6459 sayılı Kanunun 6. maddesiyle 2942 sayılı Kanunun 10. maddesine eklenen fıkrada (yürürlük tarihi 30.04.2013) kamulaştırma bedelinin tescili için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılmaması halinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren faiz uygulanmasına ilişkin düzenleme getirmiştir.

Her ne kadar, getirilen bu faiz hükmü maddi hukuka ilişkin olup, aynı yasanın 29. maddesi gereğince yayımı tarihinden sonra açılacak davalara uygulanması gerekir ise de; 30.04.2013 tarihinden sonra açılacak davalar için yapılan bu düzenleme ile Anayasa Mahkemesinin makul süreyi aşan yargılamanın hak ihlali oluşturduğuna ilişkin kararı birlikte değerlendirildiğinde, 30.04.2013 tarihinden önce açılmış ve henüz kesinleşmemiş kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davalarında öngörülen dört aylık yargılama süresinin makul süre kabul edilerek, hakkaniyet gereğince taşınmaz malikinin zararının giderilmesi amacıyla dava tarihinden itibaren dört aylık sürenin bittiği tarihten, karar tarihine kadar tespit edilen kamulaştırma bedeline faiz uygulanması gerektiğinden hükmün bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2014/1834 E., 2014/3341 K., 25.02.2014 T.)

[12] Yıldırım, Turan, a.g.e., sf. 617 vd.

[13] Yıldırım, Turan, a.g.e., sf. 618 vd.

[14] Küçük, Füsun Ceren, Trampa Yoluyla Kamulaştırma, NKÜ Hukuk Fakültesi Dergisi 2022/1, sf. 99 vd.

[15] Yargıtay 5.HD, 2006/14083 Esas, 2007/1678 Karar, 15.02.2007; KÜÇÜK, Füsun Ceren, a.g.e., 106

[16] Küçük, Füsun Ceren, Trampa Yoluyla Kamulaştırma, NKÜ Hukuk Fakültesi Dergisi 2022/1, sf. 104-106

[17] Aydınoğlu, Zeynep Nihal, Türk ve Alman Hukukunda İdare Hukuku Boyutuyla Yenilenebilir Enerji Üretimi, Seçkin Yayınları, Ankara 2021.

[18] Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu 2023/739 Esas, 2023/828 Karar, Karar Tarihi: 26.04.2023

[19] Yıldırım, Turan, a.g.e., sf. 611 vd.

[20] Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu 2015/3518 Esas, 2015/3365 Karar

[21] Danıştay 6. Dairesi, 2017/2226 Esas

[22] Danıştay 6. Dairesi, 2013/505 Esas, 2014/3325 Karar

[23] Aydınoğlu, Zeynep Nihal, Türk ve Alman Hukukunda İdare Hukuku Boyutuyla Yenilenebilir Enerji Üretimi, sf. 306, Seçkin Yayınları, Ankara 2021.